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Se você enfrenta alguma dificuldade ou tem dúvidas referentes aos serviços prestados pela nossa empresa, sugerimos a leitura do seguinte questionário, preparado para servir de auxílio na sua busca pela resolução de problemas ou para responder as suas perguntas. Confira.

Saiba como a lei, juízes e advogados se posicionam e resolvem essas questões.

Pode sofrer penalidade o causador de poluição sonora só à noite, ou durante o dia também?

Existem leis federais, estaduais e municipais estabelecidas para punir quem desrespeita os limites da boa vizinhança, seja com música alta, reformas ou construções, ruídos ocasionados por funcionamento de máquinas, ou por animais, em qualquer horário do dia ou da noite. Mas esse não são os únicos motivos, conforme indica o artigo 42 da Lei das Contravenções Penais.

“Perturbar alguém, o trabalho, ou o sossego alheios: com gritaria ou algazarra; exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de quem tem guarda”, pode “sofrer uma pena de prisão simples, de 15 dias a 3 meses, ou multa”, diz a lei.

Há quem entenda a poluição sonora como crime ambiental, pois segundo Bruno Jorge Costa Barreto, promotor de justiça, em artigo publicado no site do Ministério Público do Ceará, estudos comprovam os seus malefícios para a saúde humana. Se caracterizada como poluição, pode ser enquadrada, como alguns fazem, no artigo 54 da Lei n° 9.608/98, que diz: “causar poluição de qualquer natureza e níveis tais que resultem ou possa resultar danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora”, assim como previsto, resulta em pena de reclusão, de um a quatro anos, e multa.

De acordo com a matéria publicada no site Exame.com, no dia 01.08.2011, para se fazer uma denúncia referente à poluição sonora é necessário, pelas leis federias, “que o incômodo atinja mais de uma pessoa ou família. Pela grande maioria das leis municipais, a denúncia é acatada também quando encaminhada por um único indivíduo”, explica.

A matéria faz um lembrete. Antes de denunciar, é melhor tentar resolver o problema em uma conversa amigável. Se for realmente preciso realizar uma reclamação, é recomendado fazer um boletim de ocorrência na Delegacia do bairro. “Se não resolver, procurar o Ministério Público”, acrescenta.

Em último caso, o síndico poderá recorrer ao protesto, mas é preciso cuidado. Entenda o porquê.

Quando o síndico não consegue, após utilizar todos os outros recursos disponíveis, conter a inadimplência no condomínio, ele pode optar por realizar o protesto das cotas condominiais em atraso. Entre os especialistas, há recomendações de uma parte pela adoção da medida, enquanto a outra não é favorável. Porém, as duas parecem concordar que se o condomínio decidir seguir em frente com o protesto, é preciso ter cautela ao concretizar o ato, para evitar possíveis processos por danos morais da parte do devedor.

Entre os cuidados a serem tomados, são sugeridos:

  • Só protestar após utilizar outras formas de negociações amigáveis;
  • Nos Estados onde já existe uma lei para incluir o nome do inadimplente no SPS ou Serasa, não é necessário votação em assembleia para realizar o protesto.
  • Para os estados sem uma lei aprovada, como o Paraná, é indicado que o síndico receba autorização dos condôminos para efetuar os protestos, ou possa permitir a uma pessoa jurídica realizá-lo em seu lugar, se for necessário. Desta forma, o síndico se protege e fica isento da abertura de processo contra ele*.
  • Registrar, após aprovação, a ata da assembleia em cartório*.
  • Se aprovada a medida, informar no boleto condominial que cotas não pagas até o vencimento poderão ser protestadas.
  • O síndico, ou entidade responsável, deve anexar a ata de aprovação aos documentos a serem entregues junto com o requerimento, para dar entrada no pedido do protesto.

* As recomendações com asterisco são do advogado Rômulo Cavalcanti Mota e foram publicadas no livro “Condomínio em Foco”.

É permitida a instituição de usufruto do devedor a terceiros, para quitar a dívida com o condomínio?

Rubens Carmo Elias Filho, presidente da AABIC São Paulo, em matéria publicada no Jornal da Tarde “Condomínios: menos ações por calote”, no dia 23 de maio de 2012, diz que “em casos extremos, como dívida atrasada há mais de cinco anos, o morador pode sair do imóvel e instituir usufruto dele por terceiros para pagar a dívida”.

O autor do livro “Condomínio em Foco”, Luiz Fernando de Queiroz, citou na sua obra uma decisão tomada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo afim de possibilitar o usufruto da unidade endividada, para ser alugada e, assim, diminuir a dívida com o condomínio. O usufruto foi acatado sob a invocação do “artigo 716 do Código de Processo Civil para mostrar que, entre levar o bem para a praça pública, alienando-o a terceiros por preço inferior ao seu valor de mercado, é preferível colocá-lo sob a administração do síndico, para que, com a renda da locação da unidade, as taxas do condomínio em atraso possam ser quitadas, o que, no final de contas, será benéfico ao próprio devedor”, disse.

A unidade julgada era utilizada por dois filhos do proprietário. Porém, nenhum dos três realizava o pagamento da taxa condominial.

Por que cobrar a taxa de mudança de quem entra ou sai do condomínio?

Quando prevista na Convenção do condomínio ou no Regimento Interno, uma taxa é cobrada dos moradores em mudança – tanto na chegada quanto na saída – sob a justificativa de reparar possíveis danos causados às paredes e demais mobiliários do prédio, e para cobrir os excessos de gastos com a luz, principalmente na utilização do elevador.

A taxa não é obrigatória, mas, como vários outros temas, gera contradições entre as partes. Por uma parcela considerável de síndicos, administradores e condôminos é bem aceita. Porém, há quem discorde. Até projeto de lei já foi criado no Paraná para proibir a prática.

Se a divergência existe, vale ressaltar o posicionamento da Justiça em decisões tomadas em tribunais, para entender o limite entre uma cobrança justa e uma prática ilegal.

Não ofender o direito de propriedade e de locação foi o posicionamento do juiz Luiz Fernando Boller, na época em serviço no Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão, em Santa Catarina, ao proferir a sentença contra o Condomínio Montes Claros, que foi obrigado a restituir um morador com a quantia de R$ 600 cobrado como taxa de mudança. A condenação foi publicada no site Última Instancia, no dia 23.09.2004.

No parecer, o magistrado considerou ilegal a taxa de mudança estipulada em três salários mínimos, pois “segundo se depreende dos autos, além da referida taxa, que não apresenta justificativa plausível, o regimento ainda prevê que proprietários e/ou locatários estão sujeitos a ressarcir eventuais danos causados nas áreas consideradas comuns do condomínios ao se retirarem do edifício”, divulgou o site.

O juiz entendeu a questão como lucro injustificado do condomínio, pois se já cobrava do morador em mudança uma indenização caso houvesse danos causados ao patrimônio condominial, “qual o motivo da imposição do pagamento de ‘uma taxa de três salários mínimos para mudanças dos locatários, tanto para as entradas, como para as saídas?’”, questionou.

Levando em consideração o julgado, é preciso ponderar diversos fatores – como se o prédio possuí elevadores, se é justo o morador do primeiro andar pagar o mesmo valor da contribuição, e se é necessário existir a taxa em condomínios horizontais – antes de estipular um valor em convenção, aconselham os especialistas.

Como lidar com o condômino que apresenta comportamento antissocial?

Vários são os comportamentos considerados antissociais, pois eles perturbam a ordem e ferem o direito dos vizinhos. Os facilmente reconhecidos são a prostituição, tráfico de drogas, de animais silvestres e de pessoas, bem como o trabalho escravo, o incômodo causado pelo consumo de drogas e o uso excessivo do álcool. Mas o barulho abusivo ocasionado por brigas, ensaio de bandas e outros mais também podem gerar desconforto no condomínio e atrapalhar o sossego alheio.

A advogada curitibana Pauline Chemin fala sobre o que pode ser feito quando um condômino apresenta algum desses comportamentos antissociais:

“A lei n°4591/64, no seu artigo 19, prevê que cada condômino tem direito de usar, de fruir da sua unidade autônoma, sempre observado os direitos de vizinhança, assim como, usufruir das partes comuns sem causar dano e incomodo aos demais. O código Civil da mesma forma se posiciona, em seu artigo n°1336, inciso IV. Assim, fica claro que os moradores devem obedecer a Lei e também o fixado dentro dos condomínios, em seus regulamentos, a fim de respeitar o direito do outro. Com a inobservância das normas, pode o síndico aplicar a multa prevista na convenção do condomínio, não devendo ultrapassar o valor de 5 vezes o da contribuição mensal realizada ao condomínio. O artigo n° 1136, parágrafo 2º, exemplifica os casos desta multa, havendo outro tipo de multa para comportamento antissocial, previsto no artigo n° 1337 do CC, não se aplicando esta para os casos de perturbação ao sossego, salubridade, bons costumes e segurança dos possuidores, e sim aquela. Logo, a penalidade do artigo n° 1337 é genérica e tem o intuito de abarcar casos não exemplificativos na Lei. E também as práticas reiteradas do artigo n° 1136, para que haja severidade ao punir condôminos com condutas reiteradas de desrespeito ao direito de outrem. Logo, se há praticas reiteradas, havendo reiteradas infrações pelo mesmo condômino, a multa que era de até 5 vezes o valor do condomínio, pode chegar a 10 vezes. Julgados dos tribunais têm entendido que deve se dar oportunidade do infrator se defender, apesar da Lei nada mencionar a respeito”.

A lei não proíbe animais em condomínios. E se forem grandes ou vários deles numa mesma unidade?

O regimento interno de condomínio não poderá se sobressair a uma Lei Federal. Dentro deste entendimento, ainda que seja votado a proibição de animais no condomínio, a Constituição Federal assegura ao morador o “direito de usar e fluir com exclusividade sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses”, conforme diz o artigo 19, da Lei Federal n° 4.591/64.

A Constituição garante, também, o livre acesso do tutor junto de seu animal nas áreas comuns, desde que o pet não incomode e apresente perigo à saúde e à segurança das demais pessoas presentes no condomínio, incluindo funcionários e visitantes. Essas normas também valem para quando os animais estão dentro da casa ou apartamento.

Ainda, não há restrição no número de animais por unidade e o no porte de cada um. Vale lembrar que só animais domésticos, como o próprio nome diz, podem viver em casas e apartamentos, pois os silvestres devem ser criados em seus habitats naturais.

Para evitar ou diminuir os conflitos é preciso o bom senso de todas as partes envolvidas, como:

  • Sugerir o uso da guia curta dentro dos elevadores, para evitar o contato do animal com os demais usuários.
  • Usar a focinheira quando o cão não for sociáveis com outros animais e pessoas.
  • Manter a higiene não só da área comum, ao sair com o animal, mas também da própria unidade, para evitar o desconforto dos vizinhos e manter a saúde dos membros da família, do pet e do condomínio.

Obras e reformas devem passar pela assembleia. Até as urgentes?

Se as obras e reparos forem realmente necessárias para o condomínio, e o valor estiver dentro do previsto na convenção, o síndico não precisará passar pela assembleia. Caso sejam urgentes e os gastos forem excessivos, poderá ser realizada, embora quem tenha tomado a decisão deva convocar a assembleia imediatamente para prestar os devidos esclarecimentos. Veja como funciona.

  • Se em caráter de urgência, o síndico poderá fazer a obra e realizar uma assembleia com curto prazo de convocação.
  • Quando forem voluntárias, é preciso o voto de 2/3 dos condôminos (salvo disposto contrário na convenção).
  • Se úteis, da maioria (salvo disposto contrário na convenção).
  • Quando as despesas ultrapassarem o montante previsto na convenção, precisarão da autorização da assembleia.
  • Qualquer obra acrescentada a já existente, também deve ser aprovadas por 2/3 dos proprietários e não pode prejudicar a utilização do espaço comum ou privado de qualquer condômino (salvo disposto contrário na convenção).

É preciso observar! Caso um condômino tenha realizado obras ou reparos necessários, haverá reembolso. Se prontamente arcar com as reformas e obras não urgentes, não receberá seu dinheiro de volta.

Essas informações fazem parte dos artigos 1341, 1342 e 1343 do novo Código Civil.

Inadimplente não pode participar e votar em assembleias. Mas é permito divulgar lista com o nome dos devedores nos quadros de aviso?

Consta no Código Civil (Art. 1.336) a obrigação do condômino em manter em dia o pagamento da taxa condominial. Caso o morador ou proprietário deixe de contribuir com a sua parte no rateio das despesas, ele poderá sofrer penalidades aplicadas pelo síndico ou Conselho, previstas em Lei:

  • Para as taxas em atraso será cobrado multa de 2% sobre o valor do débito e os juros podem chegar até 1% ao mês.
  • Também perde o direito de participar, votar e ser votado em assembleias do condomínio.
  • Se aprovada em votação por três quartos dos condôminos, pode ser aplicada multa punitiva de até cinco vezes o valor para os que atrasam constantemente o pagamento de suas contribuições.
  • Como última medida, a penhora e o leilão da unidade devedora poderá ser exigida para quitar os débitos com o condomínio.
  • Não consta na lei, mas pode ser acatada pela maioria dos condôminos a suspensão do direito de utilizar áreas de lazer do condomínio, como salão de festas e quadras poliesportivas. Há ainda muitas opiniões divergentes entre os advogados em relação ao tema, mas parte deles aprovam a medida. Para não haver possíveis ações judiciais, é indicado registrar a penalidade na Convenção.

Punições não aconselhadas.

Existem punições que não são aconselhadas e não devem ser executadas no condomínio. Os serviços essências, como água, luz, o uso do elevador e da garagem, devem ser garantidos até mesmo ao inadimplente. A divulgação do nome da unidade devedora em qualquer lista pode gerar ações judiciais contra o condômino e até o síndico.

Inquilino pode votar?

Não, é o que dizem parte dos especialistas, mas há quem afirme o contrário. A discordância sobre o tema acontece porque o Código Civil de Janeiro de 2003 não menciona o direito ao voto do inquilino, como era permitido pela Lei anterior 4591/64, no §4º do artigo 24. Por não haver nenhum parecer a respeito do assunto no novo Código, muitos advogados entendem que ficou anulada a legislação anterior.

Mas o inquilino ainda tem a chance de participar das votações em assembleias, para assuntos referentes às despesas extraordinárias, caso ele possua uma procuração outorgada pelo proprietário-locador. Também não há impedimento para o inquilino ser escolhido como síndico e fazer parte do conselho fiscal, pois a Lei dá permissão a não condôminos de assumirem esses cargos pela validade de 2 anos, podendo haver renovação.

Saiba mais sobre a Lei 4.591/64 e os artigos 24, parágrafo 4, Art. 1.347 e Art. 1.356, referente ao tema.

Não há candidatos a síndico e nem para o conselho. O que pode ser feito?

Foi realizada a assembleia para escolher um síndico e compor o conselho consultivo ou fiscal, mas ninguém se candidatou aos cargos. Neste caso, quem estiver presente na reunião poderá escolher qualquer pessoa para dirigir o condomínio, três pessoas para fazerem parte do Conselho Fiscal e, obrigatoriamente, três condôminos para o Conselho Consultivo. Caso os eleitos não queiram exercer as funções para as quais foram nomeados, é só não comparecerem à posse, pois lhes é assegurado o direito de negarem o pedido.

Não há obrigação em Lei de ser eleger um condômino para o cargo de síndico. Por isso, o “síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos”, escreveu o advogado Luiz Fernando de Queiroz, no livro “Condomínio em foco”.  Segundo ele, a administradora poderá assumir o posto, assim como o porteiro, zelador ou qualquer outro cidadão. Se o condomínio optar em montar um Conselho Fiscal, facultativo perante a lei, vale o mesmo critério. Mas, se a administradora for escolhida para fazer parte deste Conselho, só poderá preencher uma das três vagas disponíveis.

Quanto ao Conselho Consultivo, a administradora só garante o direito de assumir umas das três posições caso seja condômina-proprietária de uma das unidades do condomínio, pois a lei prevê a indicação de três condôminos para formar este Conselho, lembrou Queiroz.

O autor do livro diz, também, que se com todas essas opções o posto de síndico não for ocupado, os interessados poderão acionar o judiciário, de acordo com o art. 27 da Lei 4.591/64. Assim, o juiz irá nomear um síndico temporário, até a vaga ser preenchida.

A partir de 2014, quem for realizar uma reforma precisará de laudo técnico e da permissão do síndico. E para obras pequenas?

O jornalista Daniel Vasques, publicou na Folha Online, no dia 23.03.2014, matéria sobre a nova norma de reformas, a NBR 16.280, elaborada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. O documento estabelece regras para todas as etapas de execução de uma obra realizada dentro ou fora dos empreendimentos, sejam eles prédios novos ou antigos, comerciais ou residências. A normatização, segundo a entidade, prioriza a segurança de quem utiliza os espaços de alguma edificação.

A norma passou a valer no dia 18 de abril e exige os seguintes procedimentos, segundo o texto da Folha:

  • O condômino comunicará ao síndico sobre a reforma e precisará enviar, juntamente, um planejamento constando o tempo de realização, o nome da empresa executora e um laudo assinado pelo responsável da obra, seja engenheiro ou arquiteto;
  • Mesmo nas pequenas reformas, o procedimento será necessário;
  • Fica a cargo do síndico conceder ou não a autorização. Mas para avaliar o laudo e justificar sua decisão, o síndico também terá de contar com o parecer de um especialista. Se estiver ao seu dispor, poderá pedir auxílio à administradora contratada pelo condomínio.
  • Só poderão assumir a responsabilidade legal pelo projeto empresas e profissionais com competências técnicas e especialização na área.

Conheça a norma. Acesse: www.abnt.org.br